Usucapião em Cartório
Cartilha Completa Usucapião Extrajudicial: BAIXE AQUI.
O Usucapião Extrajudicial ou Administrativa, ou seja, fora da Justiça, em Cartório, passou a vigorar com o advento do novo Código de Processo Civil (CPC). Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 2 a 15 anos, a depender do caso).
A comprovação disso é tradicionalmente realizada na justiça e o longo prazo de duração desse tipo de processo é uma marca característica dele. A partir deste ano, será possível ter uma opção além do Poder Judiciário, que é a via cartorária. O novo CPC, através do artigo 1.071, permite que o procedimento de usucapião seja realizado através de 'Ata Notarial', em 'Cartório de Notas', o qual encaminhará o pedido ao 'Cartório de Registro de Imóveis' da comarca em que o 'bem' estiver situado, com acompanhamento de um advogado ou um defensor público.
O pedido deve ser fundamentado, logo acompanhado de certos documentos:
Não é necessária a preocupação em não ser esse procedimento possível de ter eficácia contra todos (juridicamente conhecido como “erga omnes”), posto que o Oficial do cartório de Registro de Imóveis determinará publicação de editais em veículos de ampla circulação e determinará notificação de todos os interessados:
Confinantes;
Havendo concordância de todos os notificados e estando a documentação em ordem, o oficial do cartório poderá deferir o pedido e promover o registro do bem.
Rejeitado o pedido, nada impede que o interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
Para verificar qual a melhor estratégia para o seu caso, busque auxílio jurídico com um advogado atuante na área imobiliária.
ATA NOTARIAL
Na Ata Notarial será descrito:Na narração do histórico da posse, é de grande importância, também, o relatório de sua destinação ao longo do tempo, de sorte a ficar retratado o exercício no passado até o momento presente. Conveniente que, em sequência, ou em outra ata, secolham os depoimentos de pessoas que conheçam o imóvel e a posse exercida,com a rememoração do histórico e das particularidades.
Anexam-se a planta e o memorial descritivo, elaborados e assinados por engenheiro ou agrônomo, juntando prova de anotação de responsabilidade técnica.
Também assinam os documentos os titulares de direitos reais ou quaisquer direitos eventualmente registrados ou averbados na matrícula do imóvel, como credores com direito de hipoteca, e mais os confinantes, que devem ser devidamente qualificados. Com isso, depreende-se a existência de concordância relativamente à pretensão, afastando futuras impugnações.
Juntam-se as certidões negativas fornecidas pela distribuição do foro da comarca da localização do imóvel e do domicílio do requerente, envolvendo a esfera civil, penal, administrativa, trabalhista, tributária etc. Não se restringe a exigência, pois, à justiça estadual, mas estende-se à área da justiça federal e trabalhista.
A eventual existência de alguma anotação sobre o imóvel servirá para a verificação do exercício ou não da posse – se conturbado, discutido, pacífico, manso. Impõe-se ao requerente a apresentação de justo título, se houver, como escritura pública de posse ou de sua cessão, ou o documento particular retratando a transmissão da posse, e mesmo de uma escritura pública cujo registro foi recusado por algum defeito.
Mas, não se restringe o documento ao justo título, pois ele abrange também qualquer documento que revele a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, que se evidencia mediante a comprovação do pagamento, de prestações, dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Vale ressaltar que, na lavratura da Ata Notarial, serão citadas as certidões dos feitos ajuizados relativos às ações pessoais (aquelas que versam sobre obrigações do devedor para com o credor), reais (são ações que versam sobre o domínio de uma coisa móvel ou imóvel, propostas pelos proprietários ou por detentores de direito real, contra quem não o reconhece) e reipersecutórias (tal obrigação deve corresponder à uma obrigação assumida anteriormente pelo réu, de dar, fazer ou não fazer, sobre determinado imóvel) em relação à pessoa desse solicitante, que pretende o reconhecimento do usucapião.
Realmente, retira-se do inciso IV que, se não apresentado o justo título, outros documentos são admitidos, desde que evidenciem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo de posse, como as sucessivas escrituras públicas de hipoteca incidente no imóvel - exemplo: Contratos particulares ou recibos de compra e venda; carnês de IPTU pagos ou certidão de tempo de contribuição de IPTU ou foro anual (quando se tratar de imóvel com domínio útil, aforado ou enfitêutico); declarações de imposto de renda que citam o imóvel; contas de água, luz ou energia.
Quanto ao requisito sobre o tempo de posse do requerente e seus antecessores, a imposição da referência vem desacompanhada da exigência de um prazo mínimo no exercício da posse.
É de se observar que este tipo de procedimento para o usucapião requer a concordância de todas as pessoas que aparecem na matrícula e nos registros.
Há praticamente uma aquiescência geral sobre a oficialização, com a abertura de matrícula.
Os parágrafos que seguem tratam do procedimento cartorário.
Assim, no parágrafo 1º, ordena que se leve a termo a autuação do pedido, com a devida prenotação: “O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido”.O Cartório deverá observar em qual modalidade de usucapião o caso se adequa, pois existem vários tipos previstos na legislação brasileira, a saber:
I – CÓDIGO CIVIL:
1) USUCAPIÃO ORDINÁRIA/COMUM:Requisitos: Além de posse mansa, pacífica e contínua
***obs: O justo título em todos os casos de usucapião ocorre com a apresentação de qualquer documento demonstrativo da legitimidade da posse, desde que, quando particular, tenha a assinatura de duas testemunhas. Ex: contrato de compra e venda.
Prazo de posse contínua:
1.2) USUCAPIÃO ORDINÁRIA HABITACIONAL
CC art. 1242 parágrafo único
Requisitos:Além de posse mansa, pacífica e contínua
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
1.3) USUCAPIÃO ORDINÁRIA PRO LABORE
CC art. 1242 parágrafo únicoRequisitos: Além de posse mansa, pacífica e contínua
2) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA:
Bem imóvel: CC art. 1238 Bem móvel: CC art. 1260 Requisitos:É necessária a posse mansa e continua, contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua:2.1 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA HABITACIONAL
CC art. 1238 parágrafo único. Requisitos:É necessária a posse mansa e continua de imóvel urbano para fins de moradia, contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua:
2.2 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA PRO LABORE
CC art. 1238 parágrafo único. Requisitos:É necessária a posse mansa e continua de imóvel rural para fins de exploração econômica (extrativista, pecuária ou agrícola), contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua:
II – CONSTITUIÇÃO FEDERAL (CF/1988):
1) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL HABITACIONAL (pro morare ou pro misero) CF art. 183 e CC art. 1240
Requisitos:2) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL PRO LABORE
CF art. 191 e CC art. 1239 Requisitos:
** Muito embora o Enunciado 313 da IV Jornada do CJF tenha entendido que tanto na usucapião constitucional urbano quanto no rural não é possível o desmembramento de área a fim de atingir o limite máximo, a melhor orientação está no sentido de que compete ao juiz aferir a possibilidade de desmembramento de área, junto ao Registro de Imóveis, para fins de concessão do direito de usucarpir, dando real cumprimento à função social da propriedade.
III – LEI 6.969/1981
1) USUCAPIÃO POR INTERESSE SOCIAL
Requisitos:a) Trata-se inegavelmente de uma modalidade de usucapião pro labore, contudo, mesmo com a instituição da usucapião constitucional pro labore ela não foi revogada, visto que admite a usucapião de terras devolutas;
IV – LEI 10.257/2001:
1) USUCAPIÃO URBANA (ESTATUTO DA CIDADE)
Também chamada de usucapião para pessoas de baixa renda
Requisitos:
